Il quadro che si è venuto a delineare ci consegna una panoplia di soluzioni in un unico strumento. Da un lato, due le grandi costanti rispetto al tessuto normativo preesistente. Non ne esce scalfita, infatti, né la circostanza che lo stato legittimo dell’immobile possa discendere dal solo titolo edilizio, né la provenienza delle dichiarazioni urbanistiche da parte intestataria. Dall’altro, la portata innovativa del certificato di legittimità dell’immobile non si esaurisce certo nei tratti più generalmente delineati nel nostro ultimo focus.
Irraggiungibile la perfetta fedeltà della costruzione al progetto. È questa presa d’atto ad avere probabilmente spinto il legislatore alla dedica di uno specifico articolo alle tolleranze urbanistiche, tecnicamente definite “tolleranze esecutive”.
Con l’art 34 bis del D.P.R. 380/2001 si arriva ad ammettere che l’opera presenti difformità rispetto al titolo abilitativo senza che ciò vada ad impattare sulla legittimità del suo stato urbanistico. Si risolve così l’annosa querelle sulla commerciabilità degli immobili con lievi difformità, posto che vengono chiarite le tolleranze ammesse.
E qui, per la delicatezza dell’argomento, la questione diventa scottante.
Se è inammissibile l’abusivismo edilizio non è altrettanto eretico il “mancato rispetto”, contenuto entro una determinata soglia, di taluni parametri edilizi. Si esclude in radice che questi scostamenti costituiscano sic e simpliciter “violazione edilizia”. L’asserito permesso di difformità non deve però essere sovraccaricato di significato. Tanto induce ad esaminare a fondo il contenuto descrittivo dell’art 34 bis. Il legislatore è felicemente preciso.
Al I° comma, il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari sono aperte ad un discostamento fino ad un limite del 2% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo. Nel comma a seguire, costituiscono mere tolleranze qualitative quelle inerenti le irregolarità geometriche, le modifiche irrisorie alle finiture, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione dei titoli edilizi, purché non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio. Solo un tecnico abilitato può essere in grado di discernere se si sia innanzi ad un abuso punibile o ad una mera tolleranza costruttiva priva di sanzione.
Per alcuni questa certificazione è vista come una grande opportunità, benché sia prettamente facoltativa e rimessa alla richiesta delle parti.
Non si tralasci che il documento manifesta tutta la sua utilità anche per godere di agevolazioni fiscali, non altrimenti ottenibili in presenza di interventi non a norma. Ad ogni modo, il Notaio dovrà limitarsi a rendere edotte le parti di una questa possibilità.
