L’origine donativa quale motivo di rifiuto al definitivo

Il titolo donativo è un inveterato segnale di instabilità dell’acquisto. È intuitivo come siffatta situazione non possa certo essere sottaciuta, attesi la portanza e gli annessi riflessi che da essa potrebbero dipanarsi.

E allora, come coniugare l’obbligo a contrarre il definitivo, con l’eventualità che parte promissaria acquirente solo in tale frangente venga a conoscenza della provenienza donativa?

Certo occorre considerare il rischio di una mancata sicurezza dell’affare e, conseguentemente, mettersi sull’attenti. Ma, d’altro canto, ciò non si traduce necessariamente in una concreta certezza di vedersi sottratto quanto acquistato dal donatario o suoi aventi causa.

Proprio per questo si è sempre affermato che la mancata menzione della provenienza da donazione di per sé sola non giustifichi l’interruzione dell’iter. Non sarebbe, insomma, motivo sufficiente per rifiutare la stipula del contratto definitivo.

Progressivamente si è attestato l’obbligo del mediatore di render edotto l’acquirente della circostanza che quanto in trattativa fosse ricevuto dal promittente a titolo donativo. Pena la perdita del diritto alla provvigione.

A fortiori, per sillogismo, si tratterà di circostanza di cui in primis parte promittente sarà tenuta a riferire.

È così che la Corte di Cassazione ha cambiato rotta. A partire dalla pronuncia numero 32694/2019 ha accordato un’innovativa tutela per l’acquirente di beni immobili che stipuli il preliminare senza nulla sapere della pregressa donazione.

Non v’è chi non veda che la provenienza da donazione non è mai circostanza irrilevante quanto alle condizioni di acquisto. Per questo parte promissaria, ignara del titolo di provenienza, non può considerarsi obbligata all’acquisto come se nulla fosse. L’acquirente, che si ritrovi nella descritta ipotesi, può validamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo senza per ciò doversi considerare inadempiente. Deve in toto pertanto escludersi la possibilità di parte promittente di agire per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concluder il contratto. D’altronde, questi per primo, nascondendo l’origine del titolo, si è mostrato inadempiente. E allora, il rifiuto di contrarre il definitivo rinviene appoggio normativo proprio nell’eccezione di inadempimento da parte di colui che sarebbe stato il futuro compratore della res donata ove tale circostanza non si fosse tralasciata.

La donazione stipulata in passato può, insomma, pregiudicare i diritti del compratore. Di ciò comunque è destinata a risentirne la sicurezza dell’acquisto programmato con il preliminare. La mancata menzione di tale provenienza, lungi dall’essere un valido rimedio, finisce per ritorcersi contro lo stesso donatario. Medesimo il risultato: l’intralcio alla circolazione di quanto ricevuto per donazione.

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