Prima di giungere alla conclusione del contratto definitivo di vendita, le parti coinvolte possono avere l’esigenza di stipulare un contratto preliminare, attraverso cui il promissario acquirente e il promittente venditore si obbligano reciprocamente a stipulare la compravendita in un momento successivo.
In alcuni casi, i contraenti potrebbero aver già raggiunto un accordo su tutti gli aspetti essenziali del contratto, quali l’oggetto e il prezzo di vendita, ma potrebbero restare da definire alcuni aspetti accessori, rendendo necessario differire la stipula dell’atto definitivo.
Vantaggi del contratto preliminare
Nella prassi, diversi sono i vantaggi che portano le parti a decidere di ricorrere al contratto preliminare. Questo consente di soddisfare molteplici esigenze, tra cui:
Obbligare reciprocamente le parti alla conclusione del contratto definitivo di vendita senza dover procedere immediatamente alla stipula dell’atto definitivo.
Utilizzare l’intervallo di tempo tra il preliminare e l’atto definitivo per predisporre gli adempimenti e la documentazione necessaria, come la richiesta di un mutuo o il reperimento di documentazione urbanistica per sanare eventuali abusi edilizi.
Disporre di un margine temporale per concordare le sopravvenienze non definite in precedenza.
Si tratta, pertanto, di un contratto ad effetti obbligatori, che determina l’obbligo giuridico per il promittente venditore e il promissario acquirente di prestare il consenso in sede di futura vendita.
Caratteristiche del contratto preliminare
La sottoscrizione del preliminare, normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di caparra, impegna entrambe le parti fin da subito. Gli effetti reali del trasferimento della proprietà, con il conseguente pagamento del prezzo e la consegna del bene, si producono solo con la stipula del successivo atto definitivo.
Il preliminare così concluso può essere trascritto nei registri immobiliari, al fine di renderlo opponibile ai terzi sin dal momento della sua sottoscrizione. Questa trascrizione garantisce la prevalenza del contratto rispetto a successive trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. La legge, in tal modo, tutela l’acquirente dalle possibili condotte lesive del venditore.
Differenze tra contratto preliminare e proposta d’acquisto
Diversamente dal contratto preliminare, la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha sottoscritta. Si tratta di una semplice dichiarazione, solitamente dell’acquirente, di voler acquistare determinati beni a un certo prezzo.
Sebbene anche la proposta venga talvolta accompagnata dal versamento di una somma di denaro da parte dell’acquirente (di solito un deposito cauzionale), essa non vincola il venditore, il quale è libero di valutare altre offerte fino all’accettazione della proposta.
Inoltre, fino a quando il venditore non accetta la proposta, non è certo che l’affare si concluda, e l’acquirente ha facoltà di ritirarsi.
In sintesi, il contratto preliminare e la proposta d’acquisto rispondono a esigenze diverse e comportano livelli di vincolo e tutela significativamente differenti per le parti coinvolte.
