Addentriamoci nella fitta rete tessuta a tutela delle ragioni dell’acquirente di immobili in corso di costruzione.
Un ruolo principe è anzitutto affidato alla fidejussione. Essa mira al recupero, in tempi brevi, delle somme investite. Sin dalla stipula dell’atto che comporta il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale, il costruttore è tenuto a procurare il rilascio e a consegnare una fidejussione a garanzia della restituzione di tutte le somme e di ogni altro corrispettivo riscosso prima che si realizzi l’effetto traslativo. Non si tratta di una garanzia che mira al buon fine della costruzione. Pertanto, ove non vengano previsti esborsi da parte dell’acquirente prima del definitivo, non si avrà necessità di fidejussione alcuna.
Il principio è semplice: non essendo stato dato nulla, nulla dovrà garantirsi.
L’evento da garantire, quello cioè che giustifica l’escussione, è l’eventuale situazione di crisi in cui incorra il costruttore, nonché, a seguito dell’ultimo Dlgs. 14/2019, altresì l’inadempimento dell’obbligo assicurativo, per cui sin d’ora si rimanda al prossimo articolo. Già da queste prime brevi note risulta tangibile l’ampliamento della tutela che la novella va offrendo.
Il rimedio è imposto a pena di nullità del contratto, che sol l’acquirente può far valere. Si intende con ciò precisare che il costruttore inadempiente non può certo pensare di sfruttare il proprio inadempimento per chieder la nullità del contratto della cui stipula si sia successivamente pentito.
Ma attenzione. La nullità non è data esclusivamente dall’omesso rilascio della fidejussione. È sufficiente il mero difetto delle caratteristiche prescritte dalla legge.
E allora, quali i requisiti richiesti per la validità della fidejussione?
Che sia escutibile a semplice richiesta e con espressa rinuncia al beneficio di preventiva escussione del debitore principale. Mai, invece, l’acquirente avrà facoltà di rinunciare alla garanzia fidejussoria stessa. È ben vero che trattasi di un obbligo del costruttore e non già di un diritto per l’acquirente.
L’applicazione della disciplina, tuttavia, in toto esula dall’iniziativa delle parti. Rilasciata ora esclusivamente da banche e imprese esercenti assicurazioni. Ed inoltre, con la recente modifica, è fondamentale la menzione in atto dei suoi estremi unitamente all’attestazione di conformità alle prescrizioni di legge.
Innovata anche la cessazione dell’efficacia della fidejussione. Non più ancorata al trasferimento della proprietà, bensì nel momento in cui il fidejussore riceva copia dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile il quale contenga menzione degli estremi della polizza assicurativa, e la sua conformità al decreto ministeriale al fine di sbloccare la fidejussione. In tal modo l’acquirente è sempre permeato da una corazza protettiva.
Non appena la fidejussione smette di coprirlo, senza soluzione di continuità, si aziona la polizza assicurativa.
