In cosa consistono gli incentivi per la valorizzazione edilizia? Di seguito tutta la normativa e i casi di applicazione.
Il Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019, recante Misure urgenti per la crescita economica, introduce una nuova interessante agevolazione fiscale per i recuperi edilizi, ancorché in via temporanea. Il Provvedimento è entrato in vigore il 1 maggio 2019.
Il legislatore ha voluto incentivare il più possibile gli interventi di sostituzione edilizia, favorendo la demolizione di vecchi edifici e la loro sostituzione con nuovi fabbricati con caratteristiche energetiche e antisismiche totalmente rinnovate.
L’art. 7 del Capo I (Misure Fiscali per la crescita economica), rubricato “Incentivi per la valorizzazione edilizia” prevede, infatti, che sino al 31 dicembre 2021, si applichino l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro duecento ciascuna ai trasferimenti di interi fabbricati posti in essere a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, in chiave antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi.
Nel caso in cui non si verificassero le condizioni sopra esposte è previsto che saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, oltre agli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile da demolire e ricostruire.
E’ quindi espressamente previsto che l’intervento debba portare a un edificio qualitativamente migliore del precedente, almeno riguardo alle norme antisismiche e volte al risparmio energetico, e che il nuovo edificio può nascere da una demolizione/ricostruzione che conserva i volumi preesistenti ma anche da una demolizione/ricostruzione che permetta un incremento della volumetria, come previsto in vari strumenti urbanistici per incentivare la rigenerazione urbana.
Ci si può chiedere se la norma sia applicabile anche a interventi di ristrutturazione di immobili che, senza che si proceda alla totale demolizione e ricostruzione, portino comunque alla realizzazione di un nuovo immobile conforme alla normativa antisismica e ricadente in classe energetica A o B.
L’equiparazione contenuta nel TU edilizia (DPR 380/2001) tra la ristrutturazione e la demolizione/ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma può fare propendere per la tesi positiva, dato che sarebbe pienamente rispettata la ratio della norma e che la norma stessa prevede tra i soggetti beneficiari non solo le imprese di costruzione ma anche quelle di ristrutturazione immobiliare.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, dunque, entro 10 anni dalla data di acquisto:
- Deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- Deve provvedere ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R.n. 380 del 2001.
La norma richiede che entro il termine di dieci anni l’impresa che acquista il fabbricato debba anche procedere all’alienazione dello stesso.
Entro il termine, quindi, non deve essere solo completato l’intervento edilizio, ma deve essere completata l’intera operazione imprenditoriale; la ratio della norma non è soltanto quella di favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare ma anche quella di fungere da stimolo al mercato immobiliare.
Di conseguenza non è applicabile l’agevolazione ai casi in cui l’impresa che procede all’acquisizione e all’intervento edilizio non lo faccia allo scopo di alienare l’immobile mettendolo sul mercato ma allo scopo di utilizzarlo direttamente o indirettamente.
L’alienazione può avvenire con uno o più atti e con qualunque tipologia di atto di trasferimento: vendita, permuta, assegnazione di beni da società a socio.
