L’approdo all’acquisto agevolato della prima casa è fatto salvo pur in talune fattispecie non esattamente combacianti con i tratti tipicamente richiesti. Inoltre, la delicatezza della tematica in disamina e al contempo l’ampio interesse pratico che essa desta, esigono la trattazione di alcune importante precisazioni.
Residenza
La coincidenza del luogo di residenza con quello in cui è sito l’immobile è senz’altro requisito di spicco. All’uopo è bene precisare che vale la residenza anagrafica. Il dato anagrafico, costituisce l’unico elemento dotato di certezza verificabile da parte dell’Amministrazione finanziaria. Si è visto come, altrimenti, l’acquirente per fruire dello sgravio debba trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi. E, si badi, il trasferimento di residenza è condizione che deve rigorosamente rispettarsi anche qualora la nuova prima casa risulti esser ancora in corso di costruzione. Sul punto, la Cassazione n.10719/2020 ha precisato che si registra la perdita del beneficio quand’anche il tardivo trasferimento sia dovuto al mancato rilascio dell’abitazione da parte dell’inquilino o al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione.
In una rosa di casi, tuttavia, il trasferimento di residenza è capace di essere ovviato. Per l’acquirente che sia un cittadino emigrato all’estero, ad esempio, il legislatore prevede, quale condizione per usufruire del beneficio, che l’immobile acquistato sia per lui la prima casa sul territorio nazionale. In questo senso il legislatore amplia l’ambito territoriale in cui il cittadino emigrato può acquistare in regime agevolato senza prevedere l’obbligo di stabilire la propria residenza nel comune ove è sito l’immobile. Di tale particolare condizione vien chiesta evidenza nello stesso atto di acquisto attraverso certificato di iscrizione all’Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE). Non è tutto. Conserva il diritto al bonus il contribuente quand’anche non abbia dichiarato in atto di essere cittadino iscritto AIRE magari proprio perché inizialmente intenzionato all’effettivo trasferimento di residenza poi non compiuto. Lo ha chiarito proprio in questi giorni l’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello n. 333 del 10 settembre 2020. Sarà all’uopo sufficiente far pervenire, entro 18 mesi dall’acquisto, la dichiarazione in apposito atto integrativo, che al momento della stipula questi era cittadino italiano emigrato all’estero e, in quanto tale non obbligato a trasferire la residenza. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell’atto di acquisto in relazione alla residenza.
Abitazione di lusso
Si è parlato di esclusione in caso di immobile di lusso. Ma quando un’abitazione è di lusso? Lo sguardo va innanzitutto rivolto alla categoria catastale del bene. Le agevolazioni prima casa non sono infatti ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie A/1, A/8 e A/9. Non solo ville, castelli e immobili di pregio. Il carattere lussuoso per l’Agenzia delle Entrate è determinato anche dalla metratura. Una superficie utile complessiva, id est l’intera superficie dell’unità immobiliare diversa da balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine, maggiore di 240 mq è capace di conferire un tale connotato all’abitazione. Si capisce come anche gli appartamenti condominiali con una metratura importante rischiano di ricadere nell’esclusione.
