Nuova nullità in assenza di polizza

Si è visto come la fidejussione debba consegnarsi sin dal momento in cui si assumono gli impegni preliminari al trasferimento di proprietà.

Ebbene, le misure di tutela non si arrestano alla fase antecedente all’effetto traslativo. O meglio, è proprio a partire dal momento e dall’atto con cui si realizza il predetto trasferimento che viene in soccorso un’ulteriore forma di garanzia. Stiamo parlando della polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi. Assicurato, l’acquirente. Durata decennale con effetto dalla data di ultimazione lavori.

E se dovesse essere consegnata prima di tale momento, ad esempio nel caso di passaggio di proprietà al rustico con previsione del completamento delle opere a cura dello stesso venditore? La durata dovrà comunque parametrarsi al momento effettivo di ultimazione delle singole fasi di costruzione. Solo da tale momento inizierà ad avere efficacia. In sostanza, la polizza assicurativa acquista efficacia quando la fidejussione va perdendo la sua.

Esattamente come per la fidejussione, anche la polizza, i cui estremi identificativi dovranno risultare in atto unitamente all’attestazione circa la sua conformità al modello ministeriale, rappresenta una garanzia irrinunciabile. Risultava però, a conti fatti, una tutela troppo facilmente disapplicata nella prassi. È a motivo di ciò che l’attuale versione dell’art 4 dlgs 122/2005 impone addirittura l’obbligo di consegna della polizza a pena di nullità del contratto. Il regime sanzionatorio previsto per omessa consegna della polizza assicurativa viene così in toto equiparato a quello previsto per il mancato rilascio della fidejussione.

Inoltre e in buona sostanza, dalla nuova disciplina delineata in tema di fidejussione e di polizza assicurativa T.A.I.C, la mancata consegna di quest’ultima, non solo è motivo di nullità del contratto. Essa giustifica altresì l’escussione della fidejussione. Si crea così un nesso indissolubile tra le due principali forme di tutela.

A seguito delle modifiche normative, l’acquirente, in caso di mancata consegna della polizza decennale, sarà arbitro nel disporre alternativamente di uno dei seguenti due rimedi:

  • recedere dal preliminare escutendo, se necessario, la fideiussione, senza, dover stipulare il definitivo;
  • o, qualora stipulasse comunque il definitivo senza consegna della polizza, chiederne la nullità.

In sostanza il diritto di recesso viene riconosciuto all’acquirente al fine di sottrarsi all’obbligo della conclusione di un contratto del quale, dopo la stipula, dovrebbe far valere la nullità. Il riferimento alla non immediatezza del trasferimento non deve lasciare pensare che tale tutela sorga esclusivamente in caso di ricorso alla sequenza contrattuale preliminare – definitivo.

Vendite dirette e contratti con effetti reali differiti vi rientrano a tutti gli effetti.

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