Usucapione. Uso capere. Prendere, quindi acquisire con l’uso. Mediante, insomma, il possesso. Pacifico, pubblico, continuato e ininterrotto per un certo termine. Usucapione quale modo di acquisto della proprietà a titolo originario.
Nell’usucapione ordinaria si diviene proprietari di un dato bene immobile per averlo posseduto per vent’anni. Viene così spezzata la continuità con ogni precedente titolare. A dispetto di quanto, invece, avvenga negli acquisti a titolo derivativo, in cui, in tanto si è proprietari, in quanto tale era pure il proprio dante causa. Ora, l’acquisto ex usucapione suole essere accertato mediante sentenza giudiziale. Ed è questa che viene trascritta ai sensi dell’articolo 2651 c.c. ai fini della pubblicità notizia. Ove manchi detta sentenza, il bene si definisce solo asseritamente usucapito. La maturata usucapione, cioè, non è accertata giudizialmente. Resta però compiuto il momento acquisitivo della proprietà.
Ed allora, è possibile compiere atti dispositivi di un bene che sol si asserisca di avere usucapito? Oppure, piuttosto, tale provenienza pone freni inibitori?
Si è assistito ad una quanto mai interessante evoluzione in merito.
E così, mentre in passato spaventava e si negava la trasferibilità di bene la cui usucapione non fosse stata cristallizzata da pronuncia dell’autorità giudiziaria, attualmente, tale possibilità è fuori discussione. D’altronde, alla sentenza sol si riconosce valenza dichiarativa. Si limita, appunto, ad un mero accertamento.
La Cassazione n 32147/2018 ha avuto cura di tracciare tre punti fermi:
- Il notaio non può rifiutare di prestare il proprio ministero innanzi ad una simile richiesta. Né, d’altro canto, sarà tenuto a uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione. Dovrà, tuttavia, accertarsi che il compratore abbia chiari i rischi che con l’acquisto va assumendosi. E cioè:
- carenza della pubblica fede notarile con riguardo alla provenienza;
- l’impossibilità per il notaio di aver potuto procedere con le ordinarie visure al fine del controllo circa l’inesistenza di formalità pregiudizievoli;
- Di tale informativa si darà evidenza tramite apposita clausola in atto;
- Affinché tutti, anche soggetti terzi, sappiano dell’usucapione, tale provenienza si menzionerà altresì nel quadro “D” della nota di trascrizione.
Nelle ipotesi di usucapione è in re ipsa assistere a un fisiologico disallineamento relativo alla conformità catastale soggettiva, che, in quanto tale, non deve preoccupare.
