Obbligo giuridico derivante dal contratto preliminare
Attraverso il preliminare di compravendita, le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, già delineato nei suoi elementi essenziali e produttivo di effetti reali. Il contratto preliminare, tuttavia, è un atto autonomo, avente causa propria, consistente nell’obbligare le parti a concludere il futuro contratto definitivo; con la sottoscrizione del preliminare, nasce infatti l’obbligo giuridico di concludere il contratto definitivo, obbligo che ha effetto solo tra i contraenti e non verso terzi.
Rischi legati alla mancata trascrizione
Questo significa che il promittente venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri soggetti o costituire diritti di godimento (ad esempio una locazione, un diritto di usufrutto) o iscrivere ipoteca sul bene stesso. In questi casi, il contratto preliminare rimarrà valido e opponibile nei confronti del promissario acquirente, a meno che non venga invalidato, ma non è possibile invalidare la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca. Si potrà, tuttavia, chiedere il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento.
La trascrizione del preliminare: un rimedio giuridico
Un rimedio che viene previsto dall’ordinamento per prevenire tali rischi è la trascrizione nei registri immobiliari del contratto preliminare. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo, garantendo la priorità dell’opponibilità dell’atto definitivo, che si concretizzerà solo con la sua trascrizione nei registri immobiliari. Questo effetto prenotativo non prevale di per sé su altre alienazioni o ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del preliminare, ma garantisce che l’opponibilità del definitivo trascritto venga anticipata alla data della trascrizione del preliminare. Per assicurarsi che il contratto definitivo prevalga, non basta la trascrizione del contratto preliminare, ma è necessaria anche la trascrizione del definitivo.
Tutela dell’acquirente in caso di inadempimento
La trascrizione del preliminare offre un’ulteriore tutela all’acquirente nel caso di mancato adempimento del contratto preliminare. La legge, infatti, prevede che i crediti del promissario acquirente derivanti dall’inadempimento (come il rimborso degli acconti pagati o il doppio della caparra) abbiano privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In altre parole, nella ripartizione del ricavato derivante dalla vendita forzata del bene, l’acquirente ha diritto di essere preferito agli altri creditori.
Quando è opportuna la trascrizione del preliminare?
Pertanto, la trascrizione del contratto preliminare è particolarmente opportuna nel caso in cui l’acquirente versi una caparra o un acconto di una certa entità, o qualora intercorra un certo lasso di tempo tra la conclusione del preliminare e l’atto definitivo. È importante precisare che tali specifiche tutele sono effettive solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Il ruolo del Notaio nella fase preliminare
Non meno rilevante, l’intervento del Notaio nella fase preliminare garantisce una maggiore sicurezza riguardo agli eventuali problemi che, altrimenti, emergerebbero solo durante i controlli del contratto definitivo, come la presenza di vincoli sull’immobile o irregolarità urbanistiche.
