Il contratto preliminare di vendita immobiliare deve essere redatto in forma scritta, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, per essere valido. La legge prevede infatti che “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili” devono rispettare questa forma, pena la nullità. Le parti possono quindi rivolgersi a un Notaio per concludere il preliminare secondo quanto richiesto dalla normativa.
Forma e contenuto essenziale del contratto preliminare
Il contenuto minimo del preliminare deve rispettare quanto previsto dalla legge per gli elementi essenziali della vendita immobiliare. In particolare, devono essere presenti:
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la manifestazione del consenso da parte del promissario acquirente e del promittente venditore;
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il prezzo di vendita;
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la precisa identificazione dell’immobile da acquistare, con la relativa descrizione catastale.
Clausole accessorie e caparra confirmatoria
È frequente che le parti aggiungano clausole accessorie al contenuto minimo del preliminare, per tutelare una o entrambe le parti coinvolte. Una delle clausole più comuni è la previsione di una caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile. Questa somma, versata dal promissario acquirente al momento della sottoscrizione del preliminare, serve a garantire la serietà delle intenzioni di acquisto.
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In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra già versata.
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Se invece l’inadempimento è del venditore, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra versata.
Le parti possono inoltre prevedere una clausola penale, che consiste nell’obbligo di pagare una somma predeterminata a titolo di risarcimento del danno, qualora si verifichi un inadempimento. Questa clausola, per essere valida, deve essere espressamente pattuita per iscritto.
Termine per la stipula del contratto definitivo
Un ulteriore elemento che può essere incluso nel preliminare è il termine entro il quale le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo. Sebbene non sia un elemento essenziale, indicare una data specifica aiuta a rendere chiare le intenzioni delle parti e a prevenire eventuali disaccordi futuri.
Identificazione dell’immobile e conformità urbanistica
Per evitare incertezze sulla situazione giuridica del bene oggetto di vendita, è fondamentale procedere a una precisa identificazione dell’immobile, verificando la sua conformità catastale e urbanistica. Eventuali irregolarità possono essere sanate nel tempo concordato tra le parti prima della stipula del contratto definitivo.
In questo modo, il preliminare non solo assicura un impegno reciproco tra le parti, ma previene possibili controversie, garantendo una maggiore sicurezza per la conclusione della compravendita.
