Il costruttore per eseguire l’operato cui il permesso di costruire lo abilita si vede spesso costretto a contrarre ingenti finanziamenti. Questi necessitano di garanzia ipotecaria. E allora, ove l’immobile ancora non esista, questa verrà concessa sul terreno e mano a mano si estenderà su quanto sopra costruitovi.
Alternativamente, il mutuo acceso dal costruttore potrebbe risultare garantito con iscrizione ipotecaria già sull’immobile stesso in corso di costruzione. È qui che s’innesta l’ulteriore misura predisposta a tutela degli acquirenti di immobili da costruire. L’art 8 del dlgs 122/2005.
Essa mira a evitare al contempo che l’acquirente vada acquisendo un immobile gravato da ipoteca sproporzionata e che, anche ove si sia accollato una frazione del mutuo posto originariamente per intero a carico del venditore, possa mai finire per rispondere dell’altrui insolvenza.
Come raggiungere il prefissato obiettivo?
Il problema è risolto in nuce. La presenza di ipoteche non frazionate o cancellate impedisce la stipula dei contratti ad efficacia traslativa che chiudano un procedimento teso all’acquisto di bene futuro. Esclusi solo i preliminari e i negozi preparatori in genere. Questi ultimi costituiscono presupposto per l’applicazione della tutela di cui all’art 8 T.A.I.C ma non già il momento della sua operatività. Infatti si potrà contare su un successivo contratto perché il trasferimento si realizzi.
Fermo restando che il mutuo deve esser frazionato, due le alternative che possono darsi per proceder al rogito dell’atto comportante il trasferimento della singola porzione immobiliare:
- le parti possono accordarsi nel senso che il prezzo debba esser pagato con accollo da parte dell’acquirente della quota di mutuo riferibile alla porzione immobiliare acquistata. In tale ipotesi l’esigenza si fa più avvertita. È di tutta evidenza come questi non possa che accollarsi e rispondere solo per la parte di mutuo relativa a quanto direttamente lo coinvolge. Pena, un’ingiustificabile responsabilità solidale dell’acquirente per l’intero debito contratto dal costruttore.
- ovvero parte acquirente proceda all’integrale pagamento della quota di finanziamento relativa alla parte di competenza dell’unità immobiliare oggetto di stipula. Rappresenta, d’altronde, suo interesse ottenere un titolo per la restrizione ipotecaria nonché per la cancellazione della garanzia limitatamente alla porzione oggetto di alienazione. È riconosciuta finanche la possibilità di avvalersi del procedimento di cancellazione semplificata ai sensi dell’art 40 bis del dlgs 385/1993.
