Una vera e propria rivoluzione sul controllo di regolarità edilizia dei fabbricati. Una risposta all’avvertita duplice esigenza di accelerare le operazioni immobiliari e ridurne gli oneri in caso di difformità, tentando così di fronteggiarne il rallentamento. Il Decreto Semplificazioni, convertito in L. 120/2020, introduce un inedito strumento al servizio della contrattazione privata. Nasce il certificato di stato legittimo dell’immobile.
Viene anzitutto da chiedersi cosa si intenda per stato legittimo. In parole semplici, esso coincide con la conformità dei lavori effettuati rispetto al titolo edilizio che ne abbia autorizzato la costruzione o successivamente consentito variazioni.
Sulla falsariga di quanto già previsto in tema di conformità catastale, oggi le parti possono incaricare un perito della redazione di una certificazione sostitutiva ed asseverata da allegarsi in atto e da cui risulti l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica ovvero la presenza di “tolleranze costruttive”. Si ottiene una certificazione ufficiale dello stato legittimo del manufatto dall’impronta pubblicistica, elevata ad un livello di sicurezza del tutto inedito rispetto al passato. Un autentico marchio di qualità.
Alla luce della Cassazione 8230/2019, sinteticamente esposta nel precedente articolo, ben si può cogliere come una verifica ufficiale di conformità, sotto responsabilità penale del perito in caso di dichiarazioni false o mendaci, sia di importanza cruciale specie lato acquirente. Il rischio di acquisto di un immobile affetto da pesanti difformità e successivo onere di regolarizzazione dietro pagamento di sanzioni finirebbe altrimenti per gravare su di lui. Del resto, è comprensibile come il privato non intenda assumersi la responsabilità di quanto non sia in grado di accertare mediante proprie skills.
Sembrerebbe che il documento novello stia facendo parlare di sé men di quanto ci si sarebbe aspettati. Probabilmente ciò è sol da ascriversi alla constatazione che l’esigenza di tale certificato era talmente impellente da essersi già inevitabilmente affermata la prassi in molti uffici comunali di far richiesta di simili documentazioni. Simili appunto, perché le parti non potevano che contare su un’attestazione a latere rilasciata da un tecnico, unicamente garantita dalla sua professionalità. Rimedi ora stantii.
Inutile dire che il Notaio nella sua funzione anti processualistica non possa che vedere di buon auspicio siffatta novità. Una sua richiesta in tal senso non deve considerarsi alla stregua di un costo evitabile, bensì come un consiglio tuzioristico per tenere avvolte in morbida bambagia entrambe le parti contraenti, ponendole così al riparo dal rischio della scoperta di abusi edilizi. Si apre il sipario su un rimedio che permette alle parti contrattuali di ipotecare la regolarità immobiliare della propria contrattazione. Il compratore potrà esser certo del suo acquisto e dormire sonni più tranquilli. Il venditore avrà avvalorato la serietà del proprio impegno.
