Durante l’iter di conversione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, ci sono state importanti modifiche in sede parlamentare. Il tentativo di ovviare alle frequenti problematiche in tale ambito, è stato attuato attraverso modifiche ed ampliamenti delle fattispecie oggetto di riforma, proposte ed approvate in fase di conversione.
Tra le novità inserite, merita segnalare quelle relative al recupero di sottotetti. Tale manovra mira a soddisfare l’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, permettendo il recupero dei sottotetti in deroga alle distanze minime tra edifici, ma nei limiti e secondo quanto già previsto dalle rispettive Leggi Regionali; e merita segnalare la previsione della possibilità di mantenere le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid, per finalità sanitarie, assistenziali ed educative, rispettando le prescrizioni urbanistiche comunali e dimostrando la perdurante necessità di utilizzo, accompagnata dalla comunicazione di inizio lavori asseverata.
Viene inoltre ampliato il ventaglio di autonomia nell’ambito dell’ edilizia libera, in particolare, sono state oggetto di ampliamento le categorie di interventi edilizi che possono essere eseguiti senza titoli abilitativi, senza permessi o comunicazioni. Tra queste si menziona la realizzazione ed installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), volte a proteggere temporaneamente gli ambienti dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre le dispersioni termiche, precisando che tali elementi non possono delineare spazi stabilmente chiusi, creando una modifica di volumi e superfici. Tale normativa, tuttavia, non si applica ai porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico e che siano affacciati su aree pubbliche.
Per quanto riguarda lo stato legittimo delle unità immobiliari, esso attesta che un’abitazione è stata costruita o ristrutturata seguendo le normative edilizie vigenti, in assenza di difformità. Costituisce un requisito importante per poter alienare un’immobile, ma anche per poter avviare una ristrutturazione o altro intervento edilizio. Dal 24 maggio 2024, viene semplificata la dimostrabilità dello stato legittimo, consentendo l’esibizione del titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione, oppure del titolo che ha previsto l’ultimo intervento edilizio, con l’integrazione di eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. E si introduce il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive all’interno dei condomini, ciò significa che le irregolarità edilizie presenti all’interno delle parti comuni non influenzano lo stato legittimo e la possibilità di intervenire sulle singole unità immobiliari private, in maniera indipendente, consentendo di disporre liberamente del bene ed usufruire delle agevolazioni previste dalla legge.