Vendita al rustico: i problemi della copertura fideiussoria T.A.I.C

Si è affrontata la tematica della vendita su carta. Ma sovente si sente anche parlare di vendita al rustico. Di cosa si tratta?

Ci si riferisce alla vendita statica dell’immobile ancora non costruito o, comunque, in una fase del tutto preliminare di realizzazione. Così come si trova. Nella sua attuale consistenza. Senza alcun obbligo di costruzione da parte di chi lo ceda. Starà all’acquirente ultimare l’opera. Anche la vendita statica al grezzo ovvero da sistemare a spese a carico del compratore sfugge dall’ambito di applicazione della normativa c.d. T.A.I.C., rivolta alle sole fattispecie dinamiche. In breve, se oggi c’è il grezzo e questo vien venduto nello stato in cui si trova, non sussistono i presupposti perché operi il d.lgs. 122/2005.

Diverse considerazioni valgono per il caso di un suo impiego in combinato con contestuale, ancorché separato, contatto di appalto con cui si commissioni al costruttore- venditore il completamento dei lavori. Il ricorso frazionato a più contratti non fa venir meno il dinamismo sotteso. Stante il rischio di realizzare un’operazione potenzialmente elusiva, in detta ipotesi il contraente debole sarà comunque tutelato dal pacchetto di rimedi predisposti dal d.lgs. 122/2005. D’altronde è innegabile la piena corrispondenza tra il concludere una vendita di edificio da costruire con trasferimento della proprietà ad ultimazione lavori e una vendita al rustico con annesso contratto di appalto.

A pari situazioni, pari rischio, identiche tutele.

E ancora, potrebbe vendersi un grezzo futuro. Un rustico, cioè, ancora da costruire, promesso in vendita come bene al rustico, magari con annesso contratto di appalto. Si sta comunque disponendo del bene in un’ottica dinamica, benché con riferimento ad una fattispecie certamente non sovrapponibile con quella che aveva in mente il legislatore. L’applicazione della disciplina a tutela dell’acquirente potrebbe venire in soccorso. Tuttavia, c’è il rischio che essa sola non sia sufficientemente idonea a proteggere il compratore. Infatti, la garanzia fidejussoria cui all’art 3 d.lgs. 122/2005, si è già visto come copra fino al trasferimento della proprietà. Solo che con la vendita di edificio in corso di costruzione, la proprietà si trasferisce generalmente all’ultimazione lavori. Ove, invece, la vendita avvenga al grezzo, il momento traslativo viene di gran lunga anticipato, mentre il pagamento sostenuto dall’acquirente resta sostanzialmente lo stesso. Come rimediare a questa situazione? Le soluzioni che si propongono sono: un’estensione della fidejussione ex lege fino ad ultimazione lavori, sì che tutte le somme che verranno sborsate siano coperte oppure il rilascio di un’ulteriore fideiussione su base volontaria, i cui effetti decorreranno dalla cessazione della prima.

Per maggiori informazioni o per una consulenza contattaci!

Condividi questo articolo
Articoli simili