Operativo dal 23 di settembre il modello standard per la fideiussione obbligatoria prevista dall’art 3 comma VII bis del d.lgs. 122/2005. Dopo ben 17 anni di attesa, chi venda un immobile in corso di costruzione può ora effettivamente fruire del modello di riferimento da utilizzarsi in tali situazioni. L’atteso regolamento, di cui al D.M. 125/2022, si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (avvenuta il 24 agosto 2022). Quindi, appunto, dal 23 settembre. Restano efficaci fino a naturale scadenza le fideiussioni stipulate tra il 16 marzo 2019 ed il 23 settembre 2022. Con la precisazione che, in caso di rinnovo, dovranno anch’esse conformarsi al nuovo modello.
Chicca: anche più garanti possono congiuntamente rilasciare fideiussione. E ciò, tanto con atto separato per ciascun garante. Quanto con unico atto in cui si ripartiscano le quote. La suddivisione, ad ogni modo, opera nei soli rapporti interni tra i vari garanti. Nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire, ciascuno di essi non può che essere responsabile solidalmente.
Resta inteso che i garanti devono pur sempre rientrare nel novero dei soggetti riportati nella versione aggiornata dell’art 3 del d.lgs. 122/2005. Infatti, sin dal 16 marzo 2019 il legislatore ha rimosso la possibilità di rilascio di tale garanzia da parte di intermediari finanziari iscritti all’elenco speciale dell’art 107 del d.lgs. 385/1993, sol così riservandola, di fatto, a banche e a compagnie assicuratrici.
Il formato derogabile del modello standard rappresenta l’altra interessante novità.
Puntando alla massima tutela di parte acquirente, costruttore e compagnia assicuratrice possono variare ad esclusivo vantaggio del beneficiario le clausole previste dalla Sezione I della griglia regolamentare. Cioè, quelle che interessano: oggetto, durata, efficacia, escussione della fideiussione e somma garantita.
A tale ultimo riguardo, si ricorda come la fideiussione debba comunque sempre prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore riscuota prima del passaggio di proprietà.
Si rinvia, quanto al resto, alle considerazioni su tale forma di garanzia già esposte in nostro precedente focus. Si ricorda, tuttavia, come il mancato rilascio della fideiussione nella vendita di immobile in corso di costruzione sia affetto da nullità relativa.
Cedibilità del beneficio, surrogazione e rivalsa sono clausole di cui si occupa la Sezione II. Anch’esse derogabili. Occorre, però, a tal fine, l’accordo delle parti ed il rispetto dei principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
