Ricorrere alla vendita di unità immobiliari prima ancora che la costruzione sia giunta ad ultimazione. Pagamento del prezzo in parte alla stipula, quale acconto, ed in parte dilazionato a stato avanzamento lavori. Saldo al trasferimento della proprietà.
Prassi frequente. Varie le motivazioni. In particolare, lato acquirente, spuntare un prezzo inferiore rispetto a quello richiesto ove l’immobile fosse ultimato.
Per le imprese costruttrici, d’altro canto, si pone quale meccanismo di finanziamento. E se questo circolo virtuoso dovesse subire una brusca interruzione a causa del sopraggiungere di situazioni di crisi?
A ben vedere è altissimo il rischio per il costruttore che l’indebitamento diventi insostenibile, così trascinando nella medesima situazione l’acquirente. Si spiega l’esigenza di protezione del contraente debole innanzi agli inconvenienti cui rischia di esporsi. Si spiega il rimedio. Anzi, il pacchetto di tutele emanate dal Dlgs 122/2005 a tutela degli acquirenti di immobili da costruire (acronimo T.A.I.C). Prima di scoprire nei prossimi articoli le variegate misure previste dal sistema, occorre marcare gli estremi perché la griglia protettiva possa vedere attuazione.
- Sotto un profilo oggettivo: deve trattarsi di immobile che si ritrovi in uno stadio compreso tra la richiesta del permesso di costruire ed il completamento delle finiture;
- Presupposto negoziale = l’attenzione è rivolta alle fattispecie dinamiche. Solo, cioè, per quei contratti in cui si assiste ad un differimento temporale tra il momento del pagamento del corrispettivo e quello in cui si realizza la controprestazione consistente nel trasferimento di proprietà. Vuoi perché ancora non si è giunti alla stipula del negozio traslativo (es. preliminare). Vuoi perché sia l’immobile a non essere ancora venuto ad esistenza (es. vendita di cosa futura).
- Lato soggettivo si richiede quale parte acquirente una persona fisica che contratti con un costruttore. Indifferente che sia quest’ultimo a realizzare l’edificio. Essenziale è sol che questi sia obbligato a trasferire l’immobile in corso di costruzione.
Le varie forme di tutela che si proporranno in rassegna verranno descritte tenendo conto delle novità introdotte dal più recente intervento normativo: il Dlgs. 14/2019 con applicazione riservata alle ipotesi per le quali il titolo edilizio sia richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019. L’innovativa imposizione della forma notarile per i contratti in parola quand’anche preliminari e l’ulteriore rafforzamento dell’importanza di tali strumenti accrescono l’importanza dell’intervento notarile nella materia in esame.
